2014年，黨中央明確了北京全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的戰(zhàn)略定位，提出了把北京建設(shè)成為國(guó)際一流的和諧宜居之都的目標(biāo)，并作出了京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略部署。此后，北京市的各項(xiàng)工作都服從和服務(wù)于首都城市戰(zhàn)略定位，以堅(jiān)實(shí)的努力實(shí)現(xiàn)首都的“升級(jí)轉(zhuǎn)型”。而作為首都工業(yè)的搖籃，石景山區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的任務(wù)顯得格外重要。
國(guó)家“十四五”規(guī)劃明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，從國(guó)家戰(zhàn)略層面對(duì)于城市的規(guī)劃建設(shè)和更新實(shí)施提出了更高要求，為創(chuàng)新城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了前進(jìn)方向。石景山區(qū)作為北京的“西大門(mén)”，在“一個(gè)開(kāi)局”“兩件大事”“三項(xiàng)任務(wù)”的北京發(fā)展大背景下，初步探索形成了老舊小區(qū)改造的“石景山樣本”。而“魯谷項(xiàng)目”則是該模式的一個(gè)突出案例。
從政府“大包大攬”到引入多方主體共商共建，從“量能擴(kuò)張”轉(zhuǎn)入“品質(zhì)提升”，從“人民城市為人民”到“城市建設(shè)要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念”。北京魯谷街道將老舊小區(qū)改造作為造福群眾的民生工程，針對(duì)老舊小區(qū)的“疑難雜癥”，探索城市更新路徑。在全新思路下，街道人居環(huán)境不斷改善，長(zhǎng)效管理機(jī)制逐步建立，基層治理活力不斷提升，實(shí)現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”。
“軟硬兼施”讓居民感受改造成果
停車(chē)位少、上下水管線(xiàn)嚴(yán)重老化、屋頂漏水，這是以前魯谷街道六合園南社區(qū)的日常。這里磚混結(jié)構(gòu)的房屋，經(jīng)過(guò)27年的風(fēng)吹日曬雨淋，早已是“年老多病“。2020年，這樣的情況終于發(fā)生了改變，以魯谷街道為實(shí)施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個(gè)社區(qū)納入北京老舊小區(qū)綜合整治名單中，改造面積26.7萬(wàn)平方米，涉及4089戶(hù)居民。
“既要面子，也要里子”這是人民群眾的殷切期盼。魯谷試點(diǎn)項(xiàng)目既關(guān)注外立面、小區(qū)路面、綠化、飛線(xiàn)入地等“面子”工程改造提升，更注重外保溫、屋面防水、上下水改造、雨污分流等“里子”工程。另外一方面，通過(guò)引進(jìn)第三方加強(qiáng)“軟服務(wù)”：增加了養(yǎng)老服務(wù)驛站、社區(qū)食堂等適老化配套，又結(jié)合停車(chē)難的現(xiàn)狀新建了立體停車(chē)設(shè)施。工程層面的硬件改造讓當(dāng)?shù)鼐用衲軌蛘嬲龔囊稽c(diǎn)一滴感受到生活品質(zhì)的“全面升級(jí)”。
改老小區(qū)全是新問(wèn)題：改哪里、怎么改、居民的建議訴求如何表達(dá)......。所以光是“硬件”還不夠，還要從“軟件”方面讓人民群眾在綜合改造上有參與感，當(dāng)好自己家園的“主人翁”。2020年4月，魯谷街道先行先試，率先在五芳園、六合園南、七星園南3個(gè)老舊小區(qū)試點(diǎn)成立物管會(huì)，并完成備案，開(kāi)展了物業(yè)選聘、征集老舊小區(qū)綜合整治意見(jiàn)等工作，成為北京市首個(gè)完成物管會(huì)備案的街道。
黨建引領(lǐng)，改好還得管理好
從2004年開(kāi)始，魯谷社區(qū)就是北京市街道管理體制改革創(chuàng)新的試點(diǎn)，是全國(guó)首家在街道層面上建立的“大社區(qū)”。社區(qū)黨組織按照各級(jí)黨組織要求，充分發(fā)揮戰(zhàn)斗堡壘作用、增強(qiáng)基層組織能力。他們以黨建為龍頭引領(lǐng)社區(qū)建設(shè)，創(chuàng)立了黨對(duì)社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的新模式。
魯谷街道在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展物管會(huì)成立工作。目前，五芳園、六合園南、七星園南三個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目均已成立物業(yè)管理委員會(huì)，物管會(huì)在黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下，設(shè)主任委員一名、由社區(qū)黨組織書(shū)記擔(dān)任，設(shè)副主任委員一名、由黨組織推薦一名社區(qū)居民代表?yè)?dān)任，其他委員由社區(qū)居委會(huì)工作人員、多類(lèi)型業(yè)主代表組成，其中黨員比例不低于委員總?cè)藬?shù)的50%。
物管會(huì)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下充分聽(tīng)取民意，引導(dǎo)居民深度參與項(xiàng)目全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)社區(qū)黨組織、居委會(huì)、物管會(huì)和物業(yè)公司“四位一體”共商共建、共治共享的社區(qū)管理模式。遵循著“老舊小區(qū)怎么變，居民說(shuō)了算，盡可能尊重群眾的意愿”的原則。物管會(huì)充分發(fā)揚(yáng)民主，并在對(duì)老舊小區(qū)改造上起到了不可或缺的作用。
魯谷試點(diǎn)項(xiàng)目始終堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，堅(jiān)持以人民為中心，將老舊小區(qū)改造作為社區(qū)治理有機(jī)提升的突破口和支撐點(diǎn)，以社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下的物管會(huì)為紐帶，逐步形成了社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)物業(yè)、社區(qū)居民、社會(huì)單位組成的“五社聯(lián)動(dòng)”，形成了“一盤(pán)棋”的格局。同時(shí)在黨建引領(lǐng)下打造了民生綜合體。推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，不斷提升居民生活品質(zhì)，提升群眾的安全感、獲得感、幸福感。
引入社會(huì)資本的“可持續(xù)”
在北京高質(zhì)量發(fā)展的前提之下，單純依靠政府財(cái)政推進(jìn)系統(tǒng)性的城市更新行動(dòng)，顯然不能實(shí)現(xiàn)資金平衡和可持續(xù)發(fā)展。因此，政府在城市更新中的角色定位，應(yīng)由“直接參與”轉(zhuǎn)為“秩序保證”，由政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)為“政府+市場(chǎng)”。隨著城市更新的深入發(fā)展，社會(huì)資本將作為推動(dòng)城市更新資金、動(dòng)力的來(lái)源，成為城市更新發(fā)展的重要推動(dòng)者之一。
可以說(shuō)，引入社會(huì)資本，魯谷街道有自己的“套路”。他們結(jié)合實(shí)際情況將街道片區(qū)內(nèi)多個(gè)老舊小區(qū)項(xiàng)目打捆招標(biāo)，有效整合片區(qū)資源，降低管理成本，提升工作效率。通過(guò)便民配套、片區(qū)內(nèi)廣告收益、社區(qū)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)收益和一定的施工利潤(rùn)，確保社會(huì)資本微利可持續(xù);同時(shí)明確了中標(biāo)單位需要每年向物業(yè)進(jìn)行反哺，與政府適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)資金相結(jié)合，調(diào)動(dòng)物業(yè)積極性，融洽物業(yè)與居民之間的關(guān)系，提升物業(yè)繳費(fèi)率，形成物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。
此外，物管會(huì)選聘的物業(yè)公司全過(guò)程參與改造，統(tǒng)籌將新建停車(chē)綜合體及便民服務(wù)配套空間硬件改造升級(jí)與物業(yè)服務(wù)、便民業(yè)態(tài)服務(wù)及社區(qū)公益活動(dòng)組織軟性服務(wù)有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，不斷提升居民生活品質(zhì)。
當(dāng)城市機(jī)體變老了，城市更新自然成了題中應(yīng)有之義。如何通過(guò)更新讓城市生活更美好?長(zhǎng)期以來(lái)，魯谷街道勇于探索，在實(shí)踐中形成了“一體化招標(biāo)、一攬子改造、一本賬統(tǒng)籌、一盤(pán)棋治理”的老舊小區(qū)改造模式,嘗試引入社會(huì)資本，用“小支點(diǎn)”撬動(dòng)大資源，讓社會(huì)力量加入城市更新，在尊重舊有風(fēng)貌的基礎(chǔ)上再造“魯谷新活力”。
(參與資料編輯：李先俠、靳晶、來(lái)英慧、劉丹)
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