買(mǎi)房“負(fù)首付”，餡餅還是陷阱？

沒(méi)曾想，在部分開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介的口中，買(mǎi)房竟能如此“輕松”，不僅可以做到“低首付”“零首付”，還能實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”，倒賺開(kāi)發(fā)商幾十萬(wàn)元作為裝修款。殊不知，這些行為已經(jīng)行走在違法違規(guī)的邊緣。

首付套路花樣翻新

“負(fù)首付50萬(wàn)元買(mǎi)學(xué)區(qū)房”“首付負(fù)1萬(wàn)元，沒(méi)錯(cuò)。不需要首付還能再拿一萬(wàn)元”……近期，在多個(gè)社交平臺(tái)上出現(xiàn)了類(lèi)似的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)。

今年5月，深圳房產(chǎn)中介王女士向半月談?dòng)浾弑硎?，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”，即房子評(píng)估價(jià)為570萬(wàn)元，但業(yè)主以520萬(wàn)元低價(jià)出售，“你可以在銀行貸款570萬(wàn)元全款買(mǎi)下這套房子，差價(jià)的50萬(wàn)元拿來(lái)裝修”。深圳的房產(chǎn)中介趙先生也聲稱(chēng)，自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

按照各地規(guī)定，即使是首套房，首付款比例一般也需要最少20%至30%，“負(fù)首付”是如何實(shí)現(xiàn)的呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”操作方法類(lèi)似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款（也稱(chēng)“高評(píng)高貸”）。若開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

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還有業(yè)內(nèi)人士介紹，購(gòu)房人可以通過(guò)向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等方式套取資金，若貸款金額超過(guò)了購(gòu)房首付款，也能實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”目的?！扒靶┠攴?jī)r(jià)上漲厲害的時(shí)候，上漲的收益能夠覆蓋相關(guān)的貸款利息，房子一買(mǎi)一賣(mài)能掙不少錢(qián)?！辟J款中介段先生表示。

當(dāng)下，“高評(píng)高貸”多采取陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)目的?！凹促I(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中‘陽(yáng)合同’代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，‘陰合同’則代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，以‘陰合同’的房?jī)r(jià)實(shí)際成交，以‘陽(yáng)合同’的房?jī)r(jià)獲取高額貸款?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“負(fù)首付”風(fēng)險(xiǎn)重重

聽(tīng)起來(lái)是“真香”，但其實(shí)“負(fù)首付”風(fēng)險(xiǎn)重重，甚至能讓購(gòu)房人“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/p>

“實(shí)際上，‘負(fù)首付’‘低首付’‘零首付’這些促銷(xiāo)手段中有不少套路，很多屬于虛假宣傳，且往往伴隨有開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)，可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣說(shuō)。此外，購(gòu)房人若通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，還會(huì)產(chǎn)生新的成本。

如果“高評(píng)高貸”沒(méi)通過(guò)，購(gòu)房人可能面臨被解除貸款合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。張大偉分析，即便通過(guò)審核，若后期在銀行自查中被發(fā)現(xiàn)，可能會(huì)被要求收回貸款，甚至被列入銀行黑名單。

“就算有銀行批貸，這也是在透支購(gòu)房人的資金能力，如果將來(lái)不能及時(shí)支付，往往會(huì)產(chǎn)生更多的房產(chǎn)糾紛。比如，一旦房貸還不上，房子甚至可能被強(qiáng)制拍賣(mài)?！蓖跤癯颊f(shuō)。

由于房地產(chǎn)作為銀行信貸資金的重要投向，若“零首付”“負(fù)首付”此類(lèi)行為被效仿，還可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

北京德和衡律師事務(wù)所爭(zhēng)議解決業(yè)務(wù)中心副總監(jiān)、商事與金融爭(zhēng)議解決部主任裴虹博認(rèn)為：“這種方式規(guī)避正常的銀行信貸監(jiān)管，騙取銀行貸款，實(shí)際上擾亂了正常金融秩序。特別是如果購(gòu)房者本身存在信用問(wèn)題，不具備償付能力，則可能進(jìn)一步引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)等金融問(wèn)題，影響社會(huì)穩(wěn)定?！?/p>

是亂象，須重拳整治

針對(duì)近期“零首付”“低首付”“負(fù)首付”等首付模式的出現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域的亂象。各地應(yīng)關(guān)注此類(lèi)新情況，從合規(guī)的角度解決首付的問(wèn)題，以防范各類(lèi)打擦邊球的違規(guī)違法事件。

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半月談?dòng)浾咦⒁獾?，已有監(jiān)管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)注到這一亂象，要求相關(guān)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始自查自糾。5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與、協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》稱(chēng)，“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開(kāi)展自查自糾工作，禁止以任何形式參與、協(xié)助此類(lèi)以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷(xiāo)售代理行為。

6月7日，重慶銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于警惕房貸欺騙宣傳的風(fēng)險(xiǎn)提示，明確提出“零首付”“負(fù)首付”不僅違規(guī)，也會(huì)增加購(gòu)房人稅費(fèi)和日后還款資金壓力。所謂“零首付”“負(fù)首付”違反金融信貸政策，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)明令禁止的行為，并要求銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)加防范。

要防范“零首付”“負(fù)首付”營(yíng)銷(xiāo)在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)蔓延，還需要監(jiān)管部門(mén)重拳整治。應(yīng)將“零首付”“負(fù)首付”的行為歸入金融詐騙或其他非法行為名單，建立更為完善的金融監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范房貸市場(chǎng)，打擊違規(guī)炒房行為。同時(shí)，通過(guò)行業(yè)規(guī)范等方式加強(qiáng)行業(yè)自律，防范開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介違規(guī)營(yíng)銷(xiāo)。

半月談?dòng)浾撸和醴綀A/編輯：尤立